Laut Legaldefinition in § 1191 BGB spricht man von einer Grundschuld, wenn ein Grundstück in der Weise belastet wird, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Ist die Grundschuld nicht für den Zweck bestimmt, eine bestimmte Forderung zu sichern, spricht man in Abgrenzung zu der Sicherungsgrundschuld von einer isolierten Grundschuld.

Beispiel: A ist Eigentümer eines Hauses. Seine Tochter B hat eine Familie gegründet und will im Nachbarort Austadt ein Haus bauen. Da die B keine Rücklagen hat muss sie das Vorhaben i.H.v. 450.000,- Euro vollständig finanzieren. Da der Finanzierungsbetrag über der Beleihungsgrenze liegt, wird zugunsten der Bank neben dem das Haus der B auch noch das Haus des Vaters A mit einer Sicherungsgrundschuld belastet. D.h. sowohl das Grundeigentum der B als auch das Grundeigentum des A haften für die Rückzahlung der Darlehen.

1. Eintragung im Grundbuch

Buchgrundschuld

Laufende Nummer Eintragungen	Laufende Nummer der belasteten Grundstücke im Bestansverzeichnis	Betrag	Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
1	2	3	4
1	1	200.000,00 EUR	Grundschuld ohne Brief zu zweihunderttausend Euro für Volksbank Auenland eG; 15 % Zinsen ab Bewilligung; 5 % Nebenleis- tung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; gemäß Bewilligung vom 05.06.2014 (UR-Nr. 600/2014 Notar Dr. Cäsar Pistorius, Austadt) eingetragen am 04.07.2014 und hierher übertragen am 22.02.2015. Frottnof

Briefgrundschuld

Laufende Nummer Eintragungen	Laufende Nummer der belasteten Grundstücke im Bestansverzeichnis	Betrag	Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
1	2	3	4
1	1	200.000,00 EUR	Grundschuld zu zweihunderttausend Euro für Volksbank Auenland eG; 15 % Zinsen ab Bewilligung; 5 % Nebenleis- tung einmalig; vollstreckbar nach § 800 ZPO; gemäß Bewilligung vom 05.06.2014 (UR-Nr. 600/2014 Notar Dr. Cäsar Pistorius, Austadt) eingetragen am 04.07.2014 und hierher übertragen am 22.02.2015. Frottnof

Die Grundschuld unterscheidet sich von der Hypothek durch das Fehlen einer akzessorischen Bindung an eine Forderung. Auf sie sind aber gemäß § 1192 BGB die Normen über die Hypothek anwendbar, soweit nicht das Fehlen der akzessorischen Bindung dem entgegen steht.

In der Praxis werden Grundschulden aber mittels Zweckerklärungen an bestimmte Forderungen gebunden. Für weiteres siehe dort.

2. Entstehung

Die Grundschuld setzt, ähnlich einer Eigentumsübertragung, zwei Geschäfte voraus: Zunächst einen schuldrechtlichen Vertrag in dem der Abschluss einer Grundschuld vereinbart wird und die dingliche Bestellung der Grundschuld. Erfolgt die dingliche Bestellung ohne diesen Grundvertrag oder entfällt dieser später, kann sie gemäß § 812 BGB kondiziert werden.

Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Bestellung durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Bei der Briefgrundschuld muss die Ausstellung und Übergabe des Grundschuldbriefes dazu kommen. Vor Übergabe des Briefes steht dem Grundschuld dem Eigentümer als gesetzliche Eigentümergrundschuld zu.

3. Übertragung

Die Buchgrundschuld kann nur durch Eintragung im Grundbuch übertragen werden. Die Briefgrundschuld durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes nach §§ 1153 Abs. 1, 1154 Abs. 1 S. 1 iVm § 1192 Abs. 1 BGB.

4. gutgläubiger Erwerb

5. Zahlung

Zahlt der Eigentümer den Grundschuldbetrag an den Gläubiger - z.B. zur Abwendung der Zwangsvollstreckung - so wird die Grundschuld entsprechend § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB unter Erhalt des Rangs zu seiner Eigentümergrundschuld.

Verkauft der Eigentümer später das belastete Grundstück ohne die Grundschuld an den Erwerber zu übertragen, wird aus der Eigentümergrundschuld wieder eine Fremdgrundschuld, die dem früheren Eigentümer zusteht.

6. Einwendungen/Einreden

gegen eine Inanspruchnahme kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks Einwendungen und Einreden erheben.

Als Einrede kommt z.B. § 821 BGB in Betracht, wenn die Grundschuld ohne rechtlichen Grund bestellt wurde, d.h. unter den gleichen Voraussetzungen unter den auch kondiziert werden könnte.

7. Erlöschen/Löschungsanspruch

Die Grundschuld erlischt bei einer zwangsweisen Befriedigung gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1181 BGB. Eine Eigentümergrundschuld kann gemäß § 875 BGB durch Aufhebung vom Eigentümer gelöscht werden.

Ein Anspruch auf Löschung haben bei Bestehen einer Eigentümergrundschuld gemäß § 1179a BGB die Inhaber gleich- oder nachrangiger Grundpfandrechte. Dieser Anspruch gilt gemäß § 1179a Abs. 1 S. 3 BGB von Gesetzes wegen als mit einer Vormerkung gesichert. Das gilt aber nicht für Eigentümergrundschulden die der Eigentümer durch Rechtsgeschäft für sich bestellt hat, oder für eine Eigentümergrundschuld die gemäß § 1163 Abs. 2 BGB besteht, weil der Brief noch nicht übergeben ist.

Inhaber eines anderen Rechts (d.h. keine Hypothek oder Grundschuld, sondern z.B. eine Dienstbarkeit oder ein dingliches Vorkaufsrecht) haben keinen gesetzlichen Löschungsanspruch. Sie können aber einen Löschungsanspruch gemäß § 1179 BGB vertraglich vereinbaren. Gemäß § 1179 BGB kann für diese vertraglich vereinbarte Löschung eine Löschungsvormerkung schon vor Eintragung der Grundschuld eingetragen werden.